Els deu punts que cal conèixer de la nova llei de regulació dels preus de lloguer

Redacció

Amb el suport de  

Catalunya té una nova regulació dels preus del lloguer gràcies a l’aprovació en el Parlament de la Proposició de Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. La llei, que consta de 19 articles, es va aprovar amb majoria parlamentària el 9 de setembre i va entrar en vigor 13 dies després. Així és com els partits polítics han atès la demanda de les plataformes i sindicats en favor d’un habitatge digne, que exigien rebaixar i congelar el preu dels lloguers en zones amb alta demanda, les anomenades “àrees amb mercat d’habitatge tens”. Però què diu la normativa? Com s’aplicaran les rebaixes de preu i en quins supòsits? Al ‘Social.cat’ recollim en deu punts les principals aportacions de la llei, i per què Barcelona n’és capdavantera.

De fet, el Govern, que té les competències per legislar en matèria d’habitatge, aplicarà aquesta llei a 61 municipis del territori i dona poders especials als ajuntaments de la ciutat de Barcelona i la seva àrea metropolitana “per raó de llur problemàtica singular i llur règim especial”, tal com consta a la Llei 11/2020. Aquest tracte diferencial es basa en el reconeixement que la Generalitat atorga al principi de subsidiarietat, que defensa que l’autoritat governamental més propera al conflicte és l’encarregada de resoldre’l. Amb l’objectiu de complir plenament amb el dret a l’habitatge, el govern d’Ada Colau ha abanderat les propostes de regulació del preu dels lloguers que finalment han culminat en la nova llei, i ha impulsat serveis d’atenció a la ciutadania en l’àmbit de l’habitatge.

1. Unes mesures “excepcionals” amb una durada màxima de cinc anys

A la llei, es remarca el caràcter “excepcional” de les restriccions en el preu del lloguer, que tenen una durada limitada en el temps d’un màxim de cinc anys. La nova regulació de l’habitatge a Catalunya descriu dos àmbits d’actuació: el primer, on es determina amb precisió quines són considerades “àrees amb mercat d’habitatge tens”; i, el segon, que detalla quins contractes d'arrendament de lloguer estan inclosos dins el “règim de contenció de les rendes”, que persegueix posar topalls als augments de preu, que suposen, avui dia, una xifra massa alta en la despesa del sou de les persones inquilines.

2. Un índex de referència de preus que és “vinculant”

El principal barem utilitzat per definir a quines poblacions afecta la nova normativa és l’Índex de Referència de Preus, un registre que determina quina és la mitjana de preu per metre quadrat del lloguer dels habitatges en una ubicació i superfície determinades. També es tenen en compte altres característiques de l’habitatge, com l’any de construcció, l’estat de conservació o l’eficiència energètica.

3. Com es determinen les zones “tenses” del mercat de l’habitatge?

En la normativa s’acorda declarar com a “àrees amb mercat d'habitatge tens” aquells municipis en què la mitjana del preu dels lloguers experimenti un creixement superior al de la mitjana del territori o que en els darrers cinc anys hi hagi hagut un “creixement interanual acumulat d'almenys tres punts percentuals per damunt de la taxa interanual de l’IPC de Catalunya”. En definitiva, els 61 municipis declarats “àrees amb mercat d’habitatge tens” són aquells on els preus del lloguer han sofert un increment superior al 20% entre el 2014 i 2019 o amb una població superior als 20.000 habitants.

El 30% del sou dels inquilins serà el límit que vagi destinat a pagar el lloguer

4. Les famílies no haurien de gastar més del 30% de la seva despesa al lloguer

El 30% del sou dels inquilins serà el límit que vagi destinat a pagar el lloguer. En el cas dels joves menors de 35 anys, la llei defensa que la mitjana del preu dels lloguers de l’habitatge no pot augmentar més del 30% de la renda mitjana d’aquests joves que tenen un pis llogat.

5. Contenir els preus en els contractes nous i en els contractes a renovar

L’anomenat “règim de contenció de les rendes” s’aplica als contractes de lloguer d'habitatge d’àrees que hagin estat declarades “tenses” i que siguin nous o a renovar. Així, en els contractes nous, es determina que l’import màxim de la renda es podrà acordar en el moment de formalitzar el contracte, però no podrà sobrepassar el preu de referència que marca l’Índex de Referència de Preus. Les variacions en el preu de lloguer poden oscil·lar, com a màxim, en un 5%, amunt o avall. Quant als contractes a renovar, la llei decreta que el lloguer no pot sobrepassar l’acordat en l’últim contracte, si aquest ha estat firmat dins els cinc anys anteriors. Tanmateix, la normativa contempla excepcions en els contractes de lloguer d’habitatges d’obra nova i en els contractes que resulten d’un procés de gran rehabilitació del pis, que sí que poden augmentar el seu preu en funció del que hagin costat aquestes reformes.

6. Quins contractes de lloguer queden fora de la llei?

Queden exclosos de regulació els contractes subjectes a “règims especials de determinació de la renda”. D’aquests n’hi ha de diversa mena: els que van ser subscrits abans de l’1 de gener de 1995, és a dir, les rendes antigues; els que tenen un règim de protecció oficial; i els que formen part d’habitatges integrats en xarxes públiques d’habitatges d’inserció o de mediació per al lloguer social o en el Fons d’Habitatge de Lloguer destinat a polítiques socials. També s’hi inclouen dins l’excepció aquells de caràcter assistencial i amb un lloguer social obligatori.

7. Com fiscalitzarà el Govern que la normativa ha funcionat?

En un termini de nou mesos el Govern ha de presentar al Parlament un projecte de Llei de regulació integral dels contractes d'arrendament de béns, és a dir, de tots els tipus de lloguer i hipoteques. També hauran de presentar al Parlament, en el termini d’un any, un estudi valoratiu sobre l’efectivitat dels criteris establerts per la normativa, que demostri que han assolit els objectius de contenir i moderar les rendes, acompanyat de propostes de modificacions necessàries a la vista de l’evolució del mercat.

8. Fi de la vigència de la llei

La llei és una mesura estrictament transitòria, d'una durada màxima d'un any, que deixarà de tenir efectes si els òrgans competents formalitzen una nova declaració d'àrea amb mercat d'habitatge tens referida al mateix municipi o, altrament, quan hagi transcorregut el termini d’un any esmentat.

9. Què és la Unitat Antidesnonaments?

La normativa fa menció especial a la ciutat de Barcelona, i en aquest cas, al seu ajuntament, que ha arribat a un acord amb la Generalitat per seguir i controlar l’aplicació de la llei. Davant de la crisi de l’habitatge i els desnonaments de famílies, l’Ajuntament de Barcelona va crear el 2015 el Servei d’Intervenció en Situacions de Pèrdua de l’Habitatge i/Ocupacions (SIPHO), però comunament coneguda com la Unitat Antidesnonaments, que facilita informació, acompanyament i assessorament legal a les unitats de convivència afectades per un procés de desnonament. L’Antidesnonaments és una unitat preventiva que actua tant en la mediació de lloguer com d’hipoteca i que “pretén minimitzar les situacions de risc que puguin derivar en l’expulsió dels veïns de casa seva a través del plantejament d’una sèrie d’acords entre les parts que permetin fer front als deutes pendents i prevenir un endeutament futur”, tal com exposa l’Ajuntament al seu web.

Barcelona ha creat una unitat preventiva que assessora a les persones afectades per un procés de desnonament

Associacions en defensa de l’habitatge com la PAH posen en valor la tasca de l’administració i la creació de la Unitat Antidesnonaments, que ha suposat “un canvi de paradigma radical”. En el document ‘Valoració dels dos anys de polítiques públiques d’habitatge de l’Alcaldessa Ada Colau’, la PAH valora aquest servei com “una de les millors polítiques en matèria d’emergència”. Al 2016, aquest servei va permetre aturar 1.315 desnonaments. L’informe de la PAH també valora molt positivament el Consell Social de l’Habitatge de Barcelona (CSHB), “un espai que fins l’entrada d’aquest Govern municipal era mort i on l’alcaldessa proposa transformar-ho en un espai on hi hagin grups de treball que abordin diferents temàtiques per transformar la política municipal d’habitatge”.

10. Barcelona, capdavantera en la lluita per l’habitatge digne

La lluita social per un habitatge digne ha mostrat, any rere any, la vulnerabilitat de les famílies enfront dels fons voltors i els especuladors, que estan creant una bombolla que pot “provocar un esclat social”, tal com ha dit en reiterades ocasions l’alcaldessa Ada Colau. Per això, l’Ajuntament va enviar un informe de la Unitat Antidesnonaments de Barcelona al ministre de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, José Luis Ábalos, alertant de la vulnerabilitat de 1.211 persones amb desnonaments pendents: 748 adultes amb 463 menors a càrrec en situació d’extrema vulnerabilitat. L’informe explicita que entre el 14 de setembre i el 23 d'octubre s’han intentat dur a terme 443 ordres judicials de desnonaments prèvies a la pandèmia, en què s’ha intentat desallotjar les famílies com a mínim un cop i que l'Ajuntament de Barcelona ha atès i aconseguit aturar en un 90% dels casos des de mitjans de setembre, amb ajuda dels diferents col·lectius en defensa de l’habitatge de la capital catalana.

En aquest context, l’Ajuntament de Barcelona ha intensificat en els darrers anys el seu paper pel que fa al problema de l’habitatge. A inicis d’aquest any va crear una comissió sobre la regulació dels lloguers “per estudiar l’aplicació i la repercussió que tindrà la regulació a la ciutat de Barcelona i a l’Àrea Metropolitana de Barcelona”, com el mateix descriu. A la primera sessió de la comissió es van tractar les polítiques d’accés a l’habitatge a Barcelona i a l’AMB. Els experts van concloure que calia dotar de més pressupost a l’habitatge i augmentar l’oferta de parc públic, que actualment oscil·la al voltant de l’1% a Barcelona, una xifra molt ínfima comparada amb altres ciutats europees, com a Londres, on és d’un 23% o a Berlín, d’un 30%.

L’Ajuntament sosté que la regulació dels lloguers ha d’acompanyar-se també de mesures contra l’especulació

Les experiències internacionals en la regulació dels lloguers van ser el focus de la segona reunió de la comissió, que va tornar a comptar amb experts d’arreu del món. La regidora d’Habitatge i Rehabilitació, Lucía Martín, va reconèixer la voluntat de l’Ajuntament d’aproximar-se a experiències internacionals per prendre mesures de control del lloguer a Barcelona, on el mercat de lloguer és del 40%. A la tercera sessió de la comissió es va recalcar la necessitat d’establir algun tipus de regulació. Lucía Martín va recordar llavors que el debat sobre l’habitatge havia arribat al Parlament gràcies a l’impuls de la ciutadania i que la regulació dels lloguers era una mesura més, però no l’única, ja que ha d’anar acompanyada d’un augment de pressupost i mesures contra l’especulació i l’emergència habitacional.

Per finalitzar, a la darrera sessió de la comissió, celebrada aquest mes d’octubre, es van posar sobre la taula alguns dels efectes negatius que podria portar la nova regulació, com poden ser la disminució del parc de lloguer disponible, i de la qualitat dels habitatges, l’increment del mercat negre, les pràctiques abusives o la discriminació per motius ètnics o de condició sexual a l’hora d’accedir a un habitatge.

Altres iniciatives que l’Ajuntament ha realitzat per acollir una base sòlida d’expertesa en quant a la regulació dels preus de lloguer són les xerrades o jornades d’habitatge. En aquest sentit, el Fòrum d’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (FHAR) va acollir al març una jornada sobre projectes de creació, rehabilitació d’habitatge públic, habitatges amb equipaments i d’obra nova dins el marc del concurs internacional BCN-NYC Affordable Housing Challenge. Vuit mesos més tard i seguint el fil de les xerrades, el consistori i l’Observatori DESC van convocar una jornada amb diferents experts de l’habitatge d’arreu del món, per tal de presentar les seves experiències a grans ciutats com Nova York, Berlín, Viena o París, tal com vam recollir al ‘Social.cat’.