Conveni ESAL: col·laboració público-social per ampliar el parc d’habitatge protegit

Redacció

Amb el suport de  

Ampliar el parc públic d’habitatge és un dels principals reptes als quals ha de fer front Barcelona per garantir el dret de tothom a tenir un sostre. Per aquest motiu, l’Ajuntament desenvolupa des de fa gairebé vuit anys polítiques innovadores per afavorir la col·laboració entre l’administració pública i les entitats socials que treballen per buscar nous models d’habitatge protegit. Seguint en aquesta línia, el 2020 es va signar un conveni entre el consistori i les principals federacions de cooperatives i fundacions d’habitatge social, el Conveni ESAL, a través del qual es regulen i s’estableixen els mecanismes d’assignació dels solars públics a les entitats, la cessió dels sòls i els ajuts públics. Des de llavors s’han posat en marxa 14 projectes d’habitatges cooperatius en cessió d’ús i de lloguers assequibles, que es convertiran en la llar de 555 famílies i persones en situació de vulnerabilitat social o amb alguna mena de discapacitat o dependència.

Una de les particularitats històriques de l’habitatge de protecció oficial a l’Estat espanyol és que s’ha adoptat principalment un model de propietat, amb preus de revenda o de lloguer que es mantenen assequibles només durant períodes d’entre 10 i 30 anys. Això ha fet que l’habitatge de lloguer social representi només el 2% del parc existent a Barcelona, tot i que ha suposat un 25% del total de l’habitatge construït. Per fer front a aquesta situació, des de l’Ajuntament s’ha buscat la col·laboració amb el sector privat sense afany de lucre, sobretot a través de l’adjudicació directa de sòl públic a entitats i cooperatives dedicades a la promoció d’habitatge social.  

La cooperació amb el tercer sector permet una major diversificació dels agents encarregats de la construcció d'habitatge protegit

Aquesta mena de cooperació amb el tercer sector permet una major diversificació dels agents encarregats de la construcció d’habitatge protegit, un fet que garanteix el sosteniment d’aquest model en el temps. “Les entitats socials no tenen ànim de lucre i, per tant, tots els hipotètics beneficis que es treguin de les promocions d’habitatge es reinverteixen en més lloguer social. En el cas de les empreses mercantils, darrere hi ha un ànim de lucre i sempre voldran obtenir un rendiment”, explica el gerent de ​​l’associació de Gestors de Polítiques Socials d’Habitatge de Catalunya (GHS), Javier Martínez. 

En els darrers anys, però, s’ha posat en qüestió el mecanisme de cessió o venda dels terrenys públics per a la construcció d’habitatge protegit; ja que, en la major parts dels casos, no existia la possibilitat de recuperar la titularitat pública del sòl. Per aquest motiu, l’Ajuntament de Barcelona va tirar endavant el Pla d’Habitatge 2016-2025, que es basa en els principis de promoció d’un model principalment de lloguer i de retenció de la titularitat pública del sòl. En aquest sentit, el consistori ha posat especial èmfasi en millorar la col·laboració amb les entitats socials d’habitatge: primer, a través de la implantació d’un seguit de concursos públics per l’adjudicació de finques i solars; i, segon, amb la signatura d’un conveni pioner a l’Estat espanyol amb les entitats representatives del sector. 

Aquest programa de col·laboració público-social va arrencar el 2015 amb la constitució de la taula d’habitatge cooperatiu dins del marc del Consell de l’Habitatge Social de Barcelona, a través de la qual es van assentar les bases per a la coproducció del model d’habitatge. Posteriorment, el programa s’ha desplegat en tres fases diferenciades. La primera va ser una prova pilot que va consistir en la signatura de dos convenis de cessió d’immobles municipals per desenvolupar-hi projectes d’habitatge cooperatiu de cessió d’ús (cohabitatge) amb les cooperatives Sostre Cívic i La Borda; així com l’adjudicació directa d’habitatges destinats a dret de superfície i a lloguer amb l’entitat Fem Ciutat. Durant la segona fase, en canvi, es van fer dues licitacions públiques, el 2016 i el 2019, per tal de cedir deu solars de propietat municipal per destinar-los a cohabitatge i lloguer social. 

Diversificar els agents, garantir la titularitat pública i agilitzar els terminis 

Vist l’èxit d’aquestes dues primeres fases del programa, el 20 de novembre de 2020 l’Ajuntament de Barcelona va signar un conveni de col·laboració amb els promotors socials d’habitatge. En concret, l’acord el van subscriure la Federació de Cooperatives d’Habitatge de Catalunya (Habicoop), la Coordinadora de Fundacions d’Habitatge Social (Cohabitac), la sectorial d’habitatge de la Xarxa d’Economia Solidària (XES) i el GHS. Amb aquest conveni el que es pretén és incrementar el parc d’habitatge protegit de la ciutat al mateix temps que es diversifica el ventall d’agents que s’hi involucren, que es garanteix la titularitat pública del sòl i que s’agilitzen els terminis d’adjudicació i execució de les obres. 

El procés d’adjudicació de solars i edificis municipals a través d’un conveni, en lloc d’una licitació, fa que el tràmit administratiu sigui més àgil i suposi un menor desgast per les entitats. “Un procediment de concurs públic per vendre el sòl és molt lent. Dura com a mínim un any, per un ajuntament com el de Barcelona. Un expedient per una cessió gratuïta i temporal, en canvi, és molt més ràpid”, explica Martínez. Tot i això, Ivan Gallardo, tècnic de l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (IMHAB), assenyala que, més enllà d’agilitzar el procés, el que els hi sembla més important és “que tots els projectes no hagin de competir entre ells per un mateix sòl”, com sí que passaria en una licitació a l’ús. 

L’adjudicació de solars i edificis municipals a través d’un conveni, en lloc d’una licitació, fa que el tràmit sigui més àgil

En aquest sentit, per garantir un bon procés d’adjudicació, s’han constituït dues taules d’elaboració de propostes —una per a les promocions de lloguer, formada per Cohabitac i Habicoop; i una altra pel cohabitatge, formada per Habicoop i XES—, les quals defineixen els projectes que es presenten a les convocatòries que fa públiques el consistori. Un cop definides, aquestes propostes es traslladen a la taula de designació, formada per l’Ajuntament de Barcelona i el GHS, que és la que s’encarrega de validar les propostes. Martínez apunta que, tot i que no és un requisit, en casos concrets l’entitat o cooperativa que presenta el projecte pot determinar que aquests habitatges vagin adreçats a un col·lectiu concret, com gent gran o persones amb discapacitats físiques o intel·lectual. 

Fins ara s’han fet dues convocatòries, el 2020 i el 2021, on s’han adjudicat 11 solars i tres edificis de titularitat municipal a diferents cooperatives i fundacions, que suposen un total de  555 habitatges. A més, es preveu una tercera convocatòria, amb dos solars més, que elevarien a 622 el total d’habitatges construïts sota el paraigua del conveni. La cessió d’aquests sòls i immobles sempre és gratuïta i es fa per un període de 99 anys, amb el qual s’assegura que, un cop passat aquest termini, el sòl tornarà a ser públic juntament “amb tot el que hi hagi construït a sobre”, així com es garanteix que les persones que accedeixin a l’habitatge hi puguin viure al llarg de tota la seva vida; destaca Martínez.

Per poder finançar aquests projectes, les entitats i cooperatives compten amb subvencions del 7% (en el cas de les promocions grans) o del 16% (en el cas de promocions de menys de 15 pisos o de totes les rehabilitacions) del total de la promoció; uns diners que han de retornar un cop s’hagi amortitzat el préstec hipotecari. A més, l’Ajuntament es troba negociant actualment vies de finançament conjuntes a través de l’Institut de Crèdit Oficial (ICO) i l’Institut Català de Finances (ICF). 

Un nou horitzó de futur

La meta final que s’han marcat les diverses parts signants del conveni és arribar a construir o rehabilitar un total de 1.000 habitatges en un període de deu anys, fins al 2030; dels quals un 60% es destinarà a lloguer assequible o social i un 40% a cohabitatge. “Creiem que anem molt bé per complir l’objectiu i que l’aconseguirem abans del 2030”, afirma Gallardo, qui apunta que la principal dificultat ara mateix és que des del 2017 l’ajuntament ja no té sòl municipal disponible i, per tant, depenen de les transformacions urbanístiques que es facin per a obtenir-ne més. A més, el consistori podria recórrer al tanteig i retracte per comprar finques que podrien ser rehabilitades en el marc del programa.

“Creiem que anem molt bé per complir l’objectiu i que l’aconseguirem abans del 2030”, afirma Ivan Gallardo, tècnic de l'IMHAB

No obstant això, la intenció principal del conveni és poder donar resposta a totes les persones que necessiten habitatges de protecció oficial a la ciutat. “El que es vol en el fons és que les famílies tinguin protecció. La intenció és que hi hagi dotació per totes aquestes persones que necessiten aquesta mena d’habitatges”, assenyala Martínez i afegeix que esperen que la primera promoció d’habitatges construïda en el marc del Conveni ESAL pugui estar finalitzada a principis de 2024. En aquest sentit, Gallardo recorda que totes les persones que vulguin accedir a aquests pisos han d’estar registrades com a sol·licitants d’habitatge protegit. 

Per altra banda, però, el conveni també busca promoure models de vida comunitària on s’incentiva l’autoorganització de les persones, a través del cas concret dels cohabitatges; ja que com més divers sigui el model d’habitatge protegit, millor serà el seu sosteniment en el temps. “L’ecosistema de l’habitatge social té uns reptes tan grans, que no els podem afrontar només des d’un agent o punt de vista. Aquest conveni no és l’única resposta, però és una resposta molt valida”, apunta el gerent del GHS. 

En aquest sentit, l’experiència de col·laboració amb les entitats socials que ha suposat el Conveni ESAL ha permès també establir com a horitzó de futur la possibilitat d’arribar a constituir un operador social format per l’administració pública, el tercer sector i les comunitats de veïns, el qual s’encarregaria de promoure i gestionar conjuntament el parc d’habitatge protegit de la ciutat. Un mecanisme similar als Community Land Trust que existeixen als Estats Units, tot i que amb les normatives actuals d’habitatge a Catalunya i l’Estat espanyol encara no és un projecte viable. De moment, però, l’Ajuntament de Barcelona centra els seus esforços a enfortir encara més el treball compartit amb les entitats socials en la cocreació de mecanismes com el Conveni ESAL. “Volem que aquest model pugui créixer i que, idealment, no depengui únicament de l’aportació de sòl municipal. Hi ha altres administracions que s’hi han de posar”, apunta Gallardo.