Topall del 2% en la pujada del lloguer: una urgència que s’allarga

Redacció

Amb el suport de  

Els preu del lloguer ha pujat, de manera abusiva, en els darrers anys. Per evitar que les pujades vagin a més, s’han fet una sèrie de passes en aquest sentit, com la del març d’aquest mateix any, quan el Govern espanyol va establir un topall del 2% en la pujada anual dels lloguers. Es tracta d’una de les mesures urgents per donar resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna, recollida en el decret llei 6/2022 de 29 de març.

En un principi, el topall del 2% es va estipular en la pujada dels lloguers dels contractes que es revisessin entre la publicació del decret llei i fins al 30 de juny. Ara, però, la mesura s’ha ampliat fins al 31 de desembre. En què consisteix el límit del 2% en l’actualització anual del lloguer? Els lloguers pateixen cada any un augment de la renda mensual una vegada s’ha complert una anualitat completa del contracte, tal com diu la Llei d’arrendaments urbans (LAU).

D’aquesta manera, l’actualització de la quota del lloguer, llevat que el propietari i l’inquilí hagin pactat una altra xifra lliurement, serà la que marqui l’IPC de l’Institut Nacional d’Estadística. Ara, aquest límit del 2% en la pujada de l’actualització anual dels lloguers la desvincula de la pujada anual de l’IPC, que al febrer va ser del 7,6%.

“El topall del 2% és una mesura d’urgència per la pujada sobtada de la inflació per la guerra d’Ucraïna”, diu l’advocat Pablo Feu

“El topall i la seva pròrroga són mesures d’urgència a causa de l’anomalia que suposa la pujada sobtada de la inflació per la guerra d’Ucraïna i, com a mesures extraordinàries, cessaran quan cessi el fet extraordinari que les provoca”, assenyala Pablo Feu, advocat i membre del Consell Assessor de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. Per aquest motiu, assegura Feu, aquesta no és una mesura estructural i indefinida, sinó “conjuntural i finita”. “El límit d’increment de l’actualització de les rendes no és una mesura de contenció de rendes com la que es contenia en la Llei catalana 11/2020, que el Tribunal Constitucional va anul·lar parcialment”.

El setembre de 2020 el Parlament aprovava la Llei 11/2020 per la regulació del preu del lloguer que permet congelar i rebaixar el lloguer a 61 municipis catalans on s’ha considerat que el mercat està tensat. Entre altres, aquesta llei contempla una rebaixa dels preus que estan per sobre l’Índex de referència —que és un índex que resulta de calcular la mitja entre els lloguers d’una zona determinada—, i fixa infraccions lleus i greus, amb multes que van dels 3.000 als 90.000 euros per aquells propietaris que no la compleixin.

Ara, en canvi, el topall del 2% “és una mesura extraordinària per evitar les negatives conseqüències d’una pujada sobtada de l’interès del diner que s’adopta per baixar la inflació”, assegura Feu. Per tant, és una mesura “per capejar un temporal que ha d’acabar quan el temporal amaini”, assevera l’expert.

Una mesura que no fa content ningú

Aquest fre a la pujada del preu dels lloguers durant determinats mesos sembla que no satisfà ni uns ni altres. D’una banda, el Sindicat de Llogateres considera que hauria de ser una mesura estructural, i, d’altra banda, a la Cambra de la Propietat consideren que estan oblidant una part important en el sector del lloguer.

“Si el que es volen són mesures estructurals no poden venir així, ni per la forma —perquè les mesures estructurals no es poden adoptar mitjançant Reals Decrets Llei, sinó per Lleis amb vocació de permanència i consensuades al Parlament—, ni pel fons —perquè una mesura estructural s’ha de justificar en una raó perdurable en el temps i una pujada atípica de l’interès no ho és—”, al·lega l’expert.

Per aquest motiu, Feu considera que intentar aplicar mesures estructurals mitjançant actuacions d’urgència “és un greu error que només dona munició jurídica al Tribunal Constitucional per tombar-les una darrera l’altre, com hem pogut comprovar darrerament”.

“És una mesura efectiva perquè incideix sobre quelcom essencial per a les persones: l’accés a l’habitatge”

Amb tot, aquest expert reconeix que sí que és una mesura efectiva perquè incideix sobre quelcom que és essencial per a qualsevol persona: l’accés a l’habitatge habitual. “Aquest topall del 2% impedeix que s’incrementi exponencialment i en poc temps el preu d’accés a aquest bé essencial (l’arrendament) que ja de per si és molt alt, en un moment en el qual tots els béns de consum essencials s’incrementen exponencialment i a la vegada, però sense que s’incrementi la capacitat econòmica de les persones”.

L’índex de garantia de competitivitat

La xifra del 2% que s’ha fixat com a topall a la pujada anual del preu del lloguer correspon a l’índex de garantia de competitivitat (IGC), que té en compte la inflació i la competitivitat, i que el govern espanyol prefereix en comptes de l’IPC que, al febrer d’aquest any va ser del 7,6%.

Fins i tot pels arrendadors, el cost d’oportunitat que suposa limitar temporalment les actualitzacions de les rendes de lloguer, compensa la pèrdua d’ingressos que pot comportar l’impagament de les rendes actualitzades sense topall, davant la impossibilitat dels arrendataris d’assumir-les sense aquesta mesura limitativa transitòria.

Una situació de risc de col·lapse dels arrendataris no és bona pels arrendadors

“S’ha de tenir en compte que una situació de risc de col·lapse dels arrendataris no és bona pels arrendadors, perquè ja s’ha demostrat que si els arrendataris no poden pagar, els arrendadors han d’assumir despeses elevades per revertir la situació amb la promoció de processos judicials de desnonament”, assegura Feu.

Per aquest motiu, l’expert considera que el topall del 2%, basat en l’índex de garantia de competitivitat, és una mesura “que minimitza el risc de fallida de les economies domèstiques sense impedir que els arrendadors continuïn obtenint rendiments alts dels habitatges arrendats”.

Gran tenidor o petit propietari

La mesura extraordinària té matisos entre els dos tipus d’arrendador que recull la Llei d’arrendaments urbans, és a dir, entre grans tenidors i petits propietaris. Així, en el cas dels grans tenidors hauran d’aplicar com a màxim una pujada de les rendes del 2%.

La llei determina que és gran tenidor la persona física o jurídica que és titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters.

En el cas dels petits propietaris sí que podran renegociar amb els seus llogaters pujades per sobre d’aquest percentatge. En cas de no arribar a un acord, l’arrendador sí que aplicarà el límit 2% d’increment en la renda del lloguer.