Es pot regular el preu del lloguer?

Barcelona aprèn de Berlín i Nova York com frenar les pujades de preu, combatre la gentrificació i lluitar contra els fons voltors en una jornada amb experts mundials

Amb el suport de  

Barcelona ha batut un nou rècord. El preu mitjà del lloguer ja s’enfila, aquest darrer trimestre del 2019, fins als 969 euros al mes, segons les dades que recull l’Incasòl. Els barcelonins no havien hagut de pagar tant per l’habitatge, un dret reconegut que també hauria de ser real, però que encara és lluny de ser-ho. Des del 2011, el preu ha augmentat un 22%, i no s’atura. Pot una ciutat, aliada i compromesa amb altres ciutats, regular el mercat del lloguer?

Per tal de respondre aquesta pregunta, el consistori i l’Observatori DESC han organitzat aquest novembre una jornada on han convidat experts i professionals de l’habitatge. Durant les xerrades, han presentat les experiències que s’estan duent a terme a ciutats com Nova York, Berlín, Viena o París amb l’objectiu de posar fre a l’escalada de preus.

“Viure de lloguer a Barcelona és gairebé inaccessible. Hem de poder canviar les regles de joc”, diu la regidora d'habitatge Lucía Martín

Les causes d’aquest increment descontrolat, a Catalunya, han estat extensament analitzades pels experts. Per una banda, la crisi econòmica, que ha llastrat per dècades moltes famílies, que amb prou feines poden pagar les necessitats bàsiques. Per altra banda, una manca d’inversió endèmica en el parc d’habitatge públic. I, per últim, la gentrificació, que converteix els barris populars en zones residencials de moda i alimenta l’especulació dels grans promotors.

“Viure de lloguer a Barcelona és gairebé inaccessible. Hem de poder deixar enrere les velles pràctiques, hem de canviar les regles de joc. Per això és important fixar-se en mesures que ja estan funcionant arreu”, ha defensat la regidora d’habitatge, Lucía Martín, durant la jornada de debat.

Amb aquest objectiu, el consistori va aprovar el Pla pel Dret a l’Habitatge de Barcelona (2016-2025), que promou l’ampliació del parc de lloguer assequible, intenta evitar els desnonaments, fomenta la rehabilitació del parc d’habitatge i persegueix els pisos turístics, l’assetjament immobiliari o l’especulació dels fons voltors. Però són suficients totes aquestes mesures? I, sobretot, és la regulació de preus del lloguer la solució definitiva que necessita Barcelona?

Una administració local amb les mans lligades

És evident que el mercat de lloguer a Barcelona es troba “en una situació precària”, tal com han reconegut els diversos urbanistes que s’han reunit a la jornada de debat, i que les administracions haurien de protegir millor els inquilins. Tanmateix, trobar la mesura per fer-ho i aconseguir executar-la és el que porta de corcoll les administracions locals, perquè tenen les mans lligades. Per què? Perquè la Llei d’Arrendaments Urbans és una normativa estatal, així que ni els municipis ni el Govern tenen cap competència sobre la gestió i organització del mercat del lloguer. És precisament aquesta llei la que s’hauria de modificar per permetre més flexibilitat a les administracions autonòmiques i locals, però cap dels governs espanyols no ho ha considerat mai una prioritat.

Així, el marc normatiu actual a l’Estat, que és el que regeix a Catalunya, estableix una durada dels contractes de lloguer d’entre cinc a set anys. Actualment, a més, el preu del lloguer s’estableix per un índex pactat lliurement, l’anomenat índex de garantia de competitivitat. És a dir, que el mercat de l’oferta i la demanda mana. Quan finalitza el contracte, el propietari pot revalorar el lloguer al preu que consideri. A això s’hi afegeix que el temps de preavís per recuperar el pis és de tan sols un mes abans de finalitzar el contracte i que la llei no estableix cap mesura de protecció en casos de risc d’exclusió.

La Llei d’Arrendaments Urbans és una normativa estatal, així que els municipis no tenen cap competència en el mercat del lloguer

A Catalunya, per provar de regular el mercat del lloguer, el Govern sí que va impulsar l’anomenat índex de preus a mitjans del 2017, un barem que marca quin és el preu mitjà a cada municipi. Tanmateix, tal com han denunciat l’Observatori DESC i plataformes ciutadanes com la PAH o el Sindicat de Llogateres, aquest índex no és vinculant, sinó merament informatiu. Això fa que els propietaris d’immobles no es vegin obligats a complir-lo.

A més, assenyalen que l’índex tampoc s’ha fet calculant els preus en relació amb les dades socioeconòmiques de les llars catalanes, sinó a partir de preus de mercat. “En lloc de calcular quin és el preu actual de mercat per a l’habitatge s’hauria d’oferir quin preu es consideraria adient”, assenyalen a DESC. Alhora, alerten que l’índex de preus s’ha fet sense la participació de les entitats i agents de la ciutadania.

És en aquest context advers que Barcelona es planteja si un índex de preu realment vinculant i calculat tenint en compte les necessitats de les llars seria efectiu per regular els preus del lloguer i què caldria per tirar-lo endavant, o si és possible, en un futur, congelar fins i tot aquests preus. Ciutats com Berlín, Viena o Nova York són, en aquest sentit, exemples en els quals emmirallar-se.

Uns balcons, al districte de Ciutat Vella | Jan de Keijzer (Unsplash)

Berlín: frenar o congelar els preus?

“Regular els preus és una alternativa si no es volen mantenir les desigualtats socials”, ha etzibat durant la jornada de debat el responsable de planificació urbana del districte de Friedrichshain-Kreuzberg a Berlín, Florian Schmidt. A Alemanya, i per cessió del govern central, ja fa força anys que els municipis poden aplicar mesures correctores del preu del lloguer.

A Berlín, fins ara, han fet servir dos instruments: un per frenar les pujades del preu dels lloguers vigents, l’anomenat Mietspiegel (o “Mirall de lloguers”), que té un termini de durada de cinc anys; i un altre per aturar els increments en els lloguers nous, l’anomenat Mietpreisbreme (o “Fre del preu del lloguer”). Ambdós funcionen a partir d’un índex de preu per zones que sí que és vinculant i obligatori, i que marca, cada dos anys, un 10% màxim d’augment del preu en el cas dels lloguers vigents o fixa un preu concret en el cas dels lloguers nous.

Tanmateix, a Berlín, en un context de molta gentrificació, els dos instruments, que frenen els increments però no els aturen, han estat insuficients. Tal com explica Schmidt, el primer, el Mietspiegel, només programa les pujades de preu segons zones concretes; i el segon, el Mietpreisbreme, “té massa excepcions i moltes reclamacions dels inquilins”. “Des del 2013 els preus dels habitatges havien pujat de forma desmesurada i no ens era possible contenir els increments. Per això, vam plantejar un nou projecte de llei”, admet l’urbanista alemany.

“Regular els preus és una alternativa si no es volen mantenir les desigualtats socials”, diu l'expert alemany Florian Schmidt

Aquest nou projecte berlinès, que han anomenat Mietendeckel (o “Congelació de preus”), ha generat, però, molta polèmica. Tot just ara es troba en discussió amb l’administració federal i estatal, que són més conservadores, perquè el consideren massa restrictiu de les lleis del mercat i perquè no tenen clar si Berlín, o qualsevol altre municipi que volgués impulsar una llei similar, té competències per fer-ho.

La normativa presentada pel govern berlinès, tal com detalla Schmidt, preveu congelar els preus durant cinc anys a partir d’aquest gener i tornar als índex de preus que hi havia el 2013. En aquest punt, els crítics també es pregunten què passarà després d’aquests cinc anys de parèntesi. Entre altres mesures, la Llei ha de permetre que els inquilins puguin baixar el preu del lloguer fins a un 20% o que, en els contractes nous, els habitatges ja s’hagin de posar a lloguer amb el preu rebaixat.

A més, la ciutadania berlinesa també s’ha mobilitzat els darrers mesos per aturar els increments de preus i ha impulsat diverses iniciatives. La que ha tingut més ressò és una iniciativa legislativa popular que vol expropiar a les empreses privades de l’habitatge més de 3.000 pisos. També s’ha impulsat el moviment 200 Häuser (o “200 cases”) que s’inspira en la PAH i que promou l’autoorganització ciutadana i el suport mutu en cas de desnonament.

“Ens vam adonar que la ciutadania berlinesa estava invertint al voltant del 40% dels ingressos a pagar l’habitatge i considerem que no s’hauria de superar la xifra del 30%”, explica Schmidt. “Hem anat observat canvis des de fa deu anys a Berlín. Abans, la gent volia viure fora de la ciutat i, ara, volen viure al centre de la ciutat. És una pressió per costums culturals”, justifica el sociòleg.

París limita el lloguer i Viena promou els pisos socials

Com Berlín, París també té un programa per frenar aquestes pujades. Es tracta de l’anomenada Encadrement des loyers (o “Limitació dels lloguers”), i que també es regeix per un índex de referència, en aquest cas anual. La mesura s’aplica des del 2015 i marca un increment del preu del lloguer màxim del 20%, un percentatge mica més alt que en el model berlinès.

“En canvi, no hi ha una limitació temporal de la mesura, és a dir, es pot aplicar fins que l’administració ho consideri adient”, explica al Social.cat l’expert en urbanisme Eduard Cabré. Així mateix, un cop entra en vigor, tot propietari té l’obligació d’ajustar-se al preu màxim, mentre que en el cas berlinès pot mantenir-lo per sobre si el contracte es va signar abans d’aprovar-se la mesura correctora i mentre no finalitzi el contracte. A més, l’inquilí parisenc té dret a saber a quin preu va ser llogat l’habitatge anteriorment, mentre que a Berlín no ho pot fer.

La regulació del lloguer a París s’aplica des del 2015 i marca un increment del preu del lloguer màxim del 20%

Més avançada encara és la proposta de Viena, que no té un control del lloguer, perquè no li cal. “A Viena, el 60% del parc de l’habitatge és públic o està gestionat per entitats socials o cooperatives. Per tant, tenen molta capacitat per incidir en els preus de l’habitatge privat”, amplia Cabré, que considera que la jornada organitzada per l’Ajuntament de Barcelona demostra que “hi ha moltes fórmules per regular el preu del lloguer”.

“Algunes polítiques són més moderades, com la que ha estat aplicant Berlín per frenar els preus dels lloguers, i d’altres són més radicals, com la congelació que vol aplicar ara. Altres s’estan fent en ciutats tan capitalistes com Nova York! I totes demostren que el govern estatal ha de cedir més competències a les administracions locals”, argumenta Cabré, que és partidari de promoure l’aliança de diverses ciutats a l’Estat per pressionar el govern espanyol.

Nova York, el capitalisme també frena els lloguers

De fet, en el cas de Nova York, tal com ha explicat Lucy Joffe, comissària adjunta de política d’habitatge a la ciutat estatunidenca, conviuen dos models per regular el preu. D’una banda, hi ha el control del lloguer, que es va començar a aplicar l’any 1947 i ara està ja a punt de desaparèixer, i que impedeix augments en el preu de lloguer de més del 7,5%. El preu, a més, no pot superar mai la mitjana dels 1.020 dòlars al mes. Segons les xifres del 2017, a la ciutat només hi ha 20.000 lloguers d’aquesta mena.

De l’altra banda, des de la dècada dels 70, la ciutat també aplica una estabilització del lloguer, que s’ha anat modificat al llarg dels anys, la darrera vegada aquest 2019. A Nova York, tal com ha explicat Joffe, una tercera part dels habitatges són de propietat. “De les dues terceres parts que són lloguer, el 45% són estabilitzats. La resta no estan regulats”, diu.

A Nova York, amb la mesura d’estabilització es poden pagar fins als 2.700 dòlars al mes per un lloguer

Amb aquesta estabilització s’aconsegueix que els pisos només puguin experimentar la pujada màxima que marca la normativa i que històricament no ha estat superior al 3%. Aquest percentatge, tal com explica Cabré, no es fixa amb un índex de preu, sinó que s’acorda en una taula de negociació, “on participen l’administració, una representació dels inquilins i una altra dels propietaris”. A més, el límit s’acorda tenint en compte indicadors “neutres”, és a dir, que no van lligats al mercat només.

Tanmateix, amb aquesta mesura d’estabilització es poden pagar fins als 2.700 dòlars al mes per un lloguer. “A Barcelona ens pot semblar un preu molt elevat, però a Nova York no ho és”, aclareix Cabré. Tot i així, segons explica l’expert, fins fa mig any, una vegada un habitatge arribava al topall dels 2.700 dòlars al mes, es podia incorporar al mercat convencional de lloguer. “Els propietaris feien reformes en el pis per poder apujar el preu i expulsar els veïns”, alerta. Davant d’aquesta circumstància, l’Estat de Nova York va eliminar totalment la possibilitat de regular aquests pisos dins el mercat convencional.

Ampliar el parc de lloguer és possible

Una possible regulació de preus, però, ha d’anar acompanyada d’altres mesures correctives del mercat immobiliari. Ampliar el parc públic d’habitatge n’és una de molt important, sobretot a Catalunya, on, actualment, aquest parc públic no arriba al 2% del total, molt per sota de la mitjana europea, que se situa en el 15%. A Nova York, segons Joffe, el percentatge és del 7%. Aquesta és una realitat que afecta especialment les grans ciutats com Barcelona o Berlín. A la ciutat alemanya, però, han trobat fa anys la manera de revertir aquest percentatge.

Tal com l’expert alemany, Florian Schmidt, un grup d’urbanistes i arquitectes va impulsar la plataforma Repensar la ciutat i va aconseguir que els solars públics que havien quedat abandonats amb la caiguda del mur no quedessin en mans d’inversors privats per fer-hi negoci. Mitjançant un canvi en les normatives urbanístiques de la ciutat, ara, obliguen els grans propietaris que compren els solars a oferir el 50% de les promocions noves a preu assequible. “I no per poc temps, sinó per anys”, assegura Schmidt orgullós.

A Catalunya, on, actualment, aquest parc públic no arriba al 2% del total, molt per sota de la mitjana europea, que se situa en el 15%

Aquesta és una mesura que s’assembla a la que ha implantat recentment el govern barceloní, que ha aprovat una modificació urbanística que obliga els promotors privats a destinar el 30% del nou habitatge i de les grans rehabilitacions a habitatge de protecció oficial. Aquesta mesura acompanya la més tradicional, la que s’ha fet sempre, que és la construcció de pisos nous de protecció oficial. Tot plegat amb l’objectiu de doblar el parc públic en sis anys.

Així, a Barcelona, els darrers anys s’han posat en marxa al voltant de 72 promocions d’habitatge públic, que suposen 4.600 pisos nous i una inversió de 300 milions d’euros. A aquests habitatges cal sumar els 535 pisos adquirits. Alhora, la política de construcció de compra d’habitatge s’ha combinat amb especials reforços per mobilitzar pisos del mercat privat cap al lloguer assequible. La Borsa d’Habitatge de lloguer ofereix garanties al cobrament de la renda i subvencions de fins a 20.000 euros per rehabilitar l’habitatge dels propietaris que lloguin per sota del preu de mercat.

Combatre l’abús del grans promotors

A més d’ampliar el parc d’habitatge assequible, l’Ajuntament de Barcelona també ha emprès un seguit de mesures per evitar l’abús dels grans promotors. L’esclat de la bombolla immobiliària el 2007 va provocar que milers de persones fossin desnonades de casa seva. Tanmateix, les principals reformes legislatives que s’han aprovat des d’aleshores han escurçat els contractes de lloguer, agilitzat els procediments de desnonament o promogut l’habitatge com un bé d’inversió. A tot plegat s’hi ha sumat el fet que els fons voltors s’han apoderat de molts pisos.

Per poder fer front a aquesta situació, a finals del 2015 el consistori va crear la Unitat Contra l’Exclusió Residencial (UCER) per prevenir i aturar els desnonaments de persones en vulnerabilitat. Gràcies a aquesta unitat, Barcelona ha atès més de 6.500 famílies. Paral·lelament, 9.300 famílies reben ajuts econòmics per poder fer front al pagament del lloguer, i s’ha impulsat la construcció d’allotjaments temporals, els anomenats APROP.

A Barcelona 9.300 famílies reben ajuts econòmics per poder fer front al pagament del lloguer

Les mesures engegades a Barcelona van en una línia molt similar a les que han impulsat a Nova York. Així ho ha explicat Lucy Joffe, que ha concretat que un dels grans problemes a què s’enfronten és la gentrificació, que ha provocat la pujada de preus en barris humils. L’experta també ha radiografiat la mena de persones que acaben vivint en allotjaments o pisos públics. “Són gent gran, amb pocs estudis i que van arribar fa anys a la ciutat i, ara, no es poden valdre amb els pocs ingressos que tenen”, ha relatat durant la seva exposició.

A més, Joffe també ha reconegut que a Nova York els preus pugen pels pisos turístics, i ha alertat que les persones més vulnerables han de competir amb grans empreses multinacionals, com Airbnb. “Tinc la sensació que estem lluitant contra el mateix monstre internacional. Aquesta mena d’empreses de lloguer turístic busquen aprofitar-se dels governs locals”, ha complementat Schmidt.

Barcelona no n’és l’excepció. Per això, intenta garantir el bon ús de l’habitatge, i lluita per impedir usos antisocials de la propietat. Amb aquest objectiu, s’ha posat en marxa un equip de disciplina d’habitatge que ha sancionat més de 5.500 pisos turístics il·legals.

“Per canviar tota una arquitectura fiscal i urbanística, hem de posar en marxa tot un ventall de mesures”, ha conclòs la regidora Lucía Martín, que ha reconegut que a tot plegat s’hi haurà de sumar una “ciutadania cada vegada més exigent i activa”.

 

Rehabilitar també millora la qualitat de vida

“La ciutat de Nova York és una ciutat d’inquilins i des dels anys 80 inverteixen de mitjana un 34% del seu salari al lloguer. En canvi, la qualitat de l’inventari ha anat a poc a poc sent més deficient de manteniment”, ha explicat Joffe. És per això que fa anys que la ciutat inverteix en rehabilitacions, perquè s’han adonat que un bon equipament millora la qualitat de vida de la població.

També Barcelona ajuda els seus veïns a millorar els habitatges amb mesures com la instal·lació d’ascensors i el canvi de banyeres per plats de dutxa per millorar la qualitat de vida de la gent gran. En concret, el 2018 més de 16.000 llars han gaudit d’ajuts públics per millorar l’accessibilitat, promoure l’estalvi energètic i reparar patologies estructurals. I per impedir que aquestes millores suposin un increment dels lloguers, enguany els ajuts s’han condicionat al fet d’allargar els contractes.

Subscriu-te al butlletí de Social.cat per rebre les últimes novetats al teu correu.


No hi ha cap comentari

Comenta aquest article